ロイヤルカナンのモチベーションに与えてくれる効果

標準管理規約にも想定されていないが、現実性のある方法である。 こうした工夫で効果を期待できる点でも、危機管理対策は管理組合の応用問題だといえるだろう。
連切な管理会祉の確かめ方と対応の仕方大部分の管理組合にとって、管理会社がきわめて身近な存在であることは、はっきりしている。 管理会社に頼みたい仕事の確認が先決仕事を頼む管理組合と頼まれる管理会社の関係は、仕事の内容がはっきりしないと何も決まらなぃ。
言い換えると、自分のマンションでやらなければならない維持管理の仕事としてどういうものがあるかを、管理組合自身が確かめておくことが先決になる。 この点がはっきりすれば、管理組合が自分でやれることとやれないことを区別できるからだ。
では、自分たちのマンションで必要な維持管理の仕事には、いったいどんなものがあるのか。 じつは、いざとなると、これがわかっているようでわからない。
この点を具体的に確かめるには、国土交通省が作っている「マンション標準管理委託契約書」をみるのが手っ取り早い。 この文書は、管理組合と管理会社との聞で結ぼれる管理委託契約のモデルとして、国土交通省が作った公式のも議務のである。
国土交通省のホームページでみることができるが、マンション管理センター・高層住宅機管理業協会のホームページからリンクしてみるほうが便利かもしれない。 この文書についている、表に挙げられていることが維持管理の仕事となるから、管理会社に頼む仕事の内容を考える場合の手がかりになる。
頼もうとする仕事の内容がはっきりしたら、次に、仕事の頼み方を決めなければならない。 仕事の頼み方は、「管理方式」という考え方で確かめることとなる。

管理方式というのは、言葉のとおりマンションの維持管理の進め方をいう。 維持管理のすべてを管理組合が自分たち自身で進める直営型の方式なら、「自主管理」になる。
自主管理でないケースは「委託管理」と呼ぶ。 管理会社に仕事を頼む場合は、すべて「委託管理」である。
ここで、もうひとつはっきりさせておきたい点がある。 それは、どの程度まで管理会社に仕事を頼むのかという点だ。
頼み方の程度によって、この「委託管理」は「一部委託」と「全部委託」のということになる。 「全部委託」は大半の管理組合が取り入れている管理方式だが、この方式の名称に「全部」という言葉があるからといっても、管理会社にまるごと一切合財の仕事を任せっきりにすることを意味するのではないから、正確に理解しなければならない。
どこのマンションでも、その管理を進める際の大事な点は、あくまでも区分所有者団体である管理組合自身が決めることが原則だからである。 総会を開くとか、理事会で問題に取り組むといった基本的な組織運営条件が必要な点は、「全部委託」であっても「一部委託」と変わらない。
資料で確かめられることここまでわかると、初めて管理会社の適切度を確かめる運びになる。 まず、基本的なことを資料によって確かめるといい。
対象の管理会社がどんな企業なのかを資料やデータで確かめるには、管理会社の業界団体である高層住宅管理業協会のホームページの利用が便利である。 この協会のホームページを開くと、「会員社一覧」というサイトがある。

このサイトには、個々の管理会社ごとに次のような項目が定型化されて出てくる。 日本のマンションはこの協会の加盟管理会社が管理しているというから、このサイトで管理会社に関する外形的なことは一応わかるといえるだろう。
このサイトでわからないことをもっと詳しく知りたければ、それぞれの管理会社が用意しているホームページをみればいい。 ただし、こちらのほうはPR用のものが多いから、広告と似た感じになる。
なお、管理会社の世界には業界新聞があるが、いずれもホームページをつくっていない。 適切度判定の条件2轡適切さを確かめるための組織と人の要点こうしたデータと違う角度からの適切度の判定は、実際には個別の問題となる。
それぞれの管理会社の仕事ぶりが適切かどうかは、限定されたある時点だけでは本当のことがわからないため、一定の期間継続してみないと確かめようがない。 たとえば、普通の月の仕事ぶりはまあまあだが、年末年始や連休のときになると問題が多いとか、平常時は問題なく対応してくれるが、台風のときなどはまったくあてにならないといったことを考えると、管理会社の適切度には少なくとも1年聞が過ぎてみないと本当のところを確かめられない点が多いことがわかる。
管理の真価は、予想外の事態が起こったときにも平常時と同じように、期待どおりの望ましい対応ができて初めてわかることも、考えておいていいだろう。 この意味では、まず非常時など予定外のことが起きたときの対応態勢、組織の連絡の仕組み、とくに管理しているマンションの実情を責任者に知らせる情報ルート、発注者である管理組合との連絡態勢などを確かめる必要がある。
管理会社は企業組織だから、マンションごとに担当している関係者が人事方針によって変動することがある点を、考えておかなければならない。 管理組合から信頼されて引き続き担当することが望まれているスタッフがあっても、定年がくれば退職することになる。
管理組合にとってもっとも身近な存在は、社長よりも管理業務主任者や、業界で「フロント」と呼ばれる事務責任者の社員だが、こうした人たちも人事異動で変わるのは、会社組織だからやむを得ない。 もっとも管理組合に身近な立場は管理員だが、これは雇用形態の差などが関係してか、管理会社によって実情にかなりの違いがある。
管理員の変動があまり頻繁だと、管理組合に直接的な影響が出やすいことも考えておきたい。 管理会社の仕事は、管理を受託しているマンションの実情を熟知していないと不可能だが、そのためには、マンション物件の担当期聞がある程度の長さであることが欠かせないからだ。

何か月かですぐ管理員が変わるような管理会社だと、いつも担当者がマンションの実情を知らない状態になりがちだから、管理組合からみると頼りない感じになることは避けられない。 管理組合にとって最も関係が深い管理業務主任者、管理員などの人事異動サイクルなども聞いておくといいだろう。
実感からいうと、管理会社の適切度は、かなり感覚的な側面から判断されることが多い。 管理組合にみえるのは「管理会社」という企業組織ではなくて、日常的に接触する「管理会社の人」だからである。
事実上、管理組合にとってはそれぞれのマンションごとに担当が決まっている管理業務主任者や、管理員といった管理会社の人の個性などが、管理組合役員との協調関係に印象上大きく影響する傾向があることは否定できない。 昨今は、どこの管理会社でも「理事長様」とか「理事様」といった敬称を使うことが多いが、そうしたいい方をしながら、一方で大事なことをわかりにくい法律用語を使って、とおり一遍の説明ですませてしまおうとするなどというケースもある。
管理会社の関係者には、親元の不動産会社からの出向者もいるから、不動産業界の感覚が言葉遣いに出てくる不用意なケースもある。 こうした属人的な問題は、単なる関係者の顔ぶれによる結果なのか、その会社固有の企業風土や感覚によるものなのか、時聞が過ぎてみないと確かめにくい。

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